Programma 8. Aantrekkelijk wonen in Oss

De woningmarkt maakt dat wij onze ambitie sterk hebben vergroot. De Taskforce Woningbouw en Bedrijventerreinen heeft de voorzet daarvoor gedaan die door de gemeenteraad is vastgesteld. De komende 15 jaar willen we 8200 woningen bouwen. Dit is 1900 meer dan de prognose voor de behoefte voor onze eigen inwoners want we willen met onze onderscheidende woonmilieus ook bijdragen aan de regionale opgave. Dit komt neer op de toevoeging van 500 tot 600 woningen per jaar. Naast inbreidingsplannen zetten we nu ook zwaar in op uitbreiding. Daarvoor hebben we door aankoop en gebruik te maken van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)grootschalig grondposities genomen in Oss –West, Geffen en Ravenstein. De Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen is medio 2020 ingesteld om hier invulling aan te geven, zie ook speerpunt 3.
We ontwikkelen plannen zowel in het stedelijk gebied als aan de randen van de stad, in Ravenstein, Geffen en in de andere kernenclusters. Bestaande projecten lopen door. Piekenhoef bijvoorbeeld zal in 2021 zo goed als zijn afgerond. In Oijense Zij Noord is in 2020 de verkoop van woningen gestart en de voorinschrijving voor de koopwoningen in Walkwartier is medio 2021 van start gegaan onder grote interesse. In 2021 en 2022 werken we verder aan ontwikkeling van verschillende grotere projecten: Fratershof, Euterpelaan, Oss West, locatie Belastingkantoor, Raadhuislaan-Zuid, Geffen ’t Veld aan de oostkant van het dorp en aan ontwikkeling van het Stationskwartier Ravenstein. Het heeft onze prioriteit om voor de grotere locaties te komen tot plannen met een formele status waarvoor een bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart. Voor de meeste van de genoemde ontwikkelingen zijn we daar goed mee op koers om na de zomer van 2021 formele procedures te kunnen starten. In 2022 worden een aantal procedures afgerond en komen we tot onherroepelijke plannen, waarna de realisatie van woningen kan starten. Naast grotere projecten wordt ook gewerkt aan planontwikkeling op maat op diverse kleinere locaties, vaak samen met de kernen zelf. Voorbeelden zijn te vinden in Macharen, Lithoijen, Herpen en Overlangel.

Van belang is per project het goede programma aan te bieden, in lijn met de uitgangspunten uit de Woonvisie die in 2020 is vastgesteld. In de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties is vastgelegd dat we bij uitbreidingsprojecten en grootschalige herontwikkelingen uitgaan van circa 30% sociale huur in het stedelijk gebied. We zetten, onder meer ter bevordering van doorstroming, ook in op een groter aandeel middeldure huurwoningen. In de kleine kernen zetten we o.a. in op kleinere woningen (inclusief appartementen), met name voor starters en voor ouderen. Aandachtspunt is de personele capaciteit om plannen te maken en om projecten te realiseren Ambtelijk kunnen we niet alles tegelijk doen. Ook de capaciteit van aannemers is beperkt. Per project kijken we goed naar welke rol we als gemeente het best kunnen vervullen en wat we over kunnen laten aan ontwikkelaars, particulieren en bouwinitiatieven. Dit past in de lijn van de Omgevingswet, waarin meer inspanningen van initiatiefnemers worden verwacht. Waar mogelijk ondersteunen we nieuwe woonconcepten.
Sinds eind 2020 worden in de Intaketafel, wekelijks initiatieven van o.a. particulieren gericht op woningbouw besproken. In die Intaketafel vindt een integrale beoordeling plaats op de wenselijkheid vanuit ons beleid, waardoor initiatiefnemers sneller duidelijkheid hebben over of en zo ja onder welke condities zij met hun plannen verder kunnen. Naast de intake van initiatieven is dit ook een centraal loket wat ons helpt om signalen of trends te herkennen waarop we mogelijk onze werkwijze of beleidsuitgangspunten kunnen aanpassen, daarom evalueren we regelmatig.

De Taskforce woningbouw en bedrijventerreinen heeft de volgende vijf actielijnen aan de gemeenteraad voorgelegd:

1. Het ontwikkelen van een Strategische Agenda als hulpmiddel richting het behalen van de ambitie van ondernemende woon- en werkgemeente met ruim 100.000 inwoners.
2. ProjectenPortfolioManagement en de versterking van de uitvoeringsorganisatie.
3. Het zetten van vervolgstappen met een nieuw woongebied Oss-West.
4. Financiële (en/of juridische) instrumenten die kunnen worden ingezet om te komen tot de ontwikkeling van nieuwe bouwlocaties en het investeren in de noodzakelijke bovenwijkse voorzieningen.
5. Het inzetten van lobby en profilering om het profiel van Oss te versterken. Hiervoor stellen we in 2021 een lobby agenda op.  

Voor alle actielijnen geldt dat hier de komende jaren stappen worden gezet om de ambities te realiseren. De Taskforce is geen doel op zich maar brengt versnelling in de opgaven die door de organisatie worden opgepakt. Voorbeelden zijn het actualiseren van de nota grondbeleid en het opstellen van de nota kostenverhaal (initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed een bijdrage betalen voor bovenwijkse voorzieningen) medio 2021, de projectgroep Oss-West die koerst op een ontwerp-bestemmingsplan aan het eind van 2021 en doorlopend inzet op lobby en profilering.

Oss-West

De realisatie van Oss-West is de komende jaren een belangrijke stap in de ontwikkeling van de stad, na afronding van de Piekenhoef, het Reut, de Oijense Zij en Horzak Noord. In het perspectief van de urgente woningbouwopgave is de toekomstige wijk meer dan een toevoeging aan de bestaande wijken aan de westzijde van de stad. De ontwikkeling zal – naast dat het voorziet in de Osse behoefte – ook van betekenis zijn voor een grotere regio. In combinatie met diverse binnenstedelijke opgaven zal Oss-West voorzien in een groot deel van de woningbehoefte voor de komende 15 jaar en voegt een nieuw woonmilieu toe dat moet aansluiten op de wensen en ambities van deze tijd. Samen met externe adviseurs werken we aan een gebiedsconcept en aan de noodzakelijke stappen om te komen tot een ontwerpbestemmingsplan wat de ruimte biedt voor een adaptief, duurzaam en inclusief nieuw woongebied met logische aansluiting op de bestaande stad en het omliggende landschap. Het planconcept en de ontwikkelstrategie moeten richting geven aan uiteindelijke locatiekeuzes en fasering. Voor de totale ontwikkeling van deze nieuwe woonwijk gaan we uit van circa 2.500 tot 3.000 woningen tot 2035. Uitgangspunt is dat de bouw in Oss-West in 2023 kan starten. Het gebiedsconcept moet als raamwerk dienen waarin ook opgaven worden meegenomen die de gebiedsontwikkeling voor Oss-West overstijgen zoals infrastructuur, stedelijke voorzieningen, woningbouwprogrammering en de relatie met bestaand stedelijk gebied.  

Naast de realisatie van voldoende woningen zijn in Woonvisie Oss 2020 opgaven benoemd binnen andere thema’s. Veel van deze opgaven zijn ook geland in de meerjarenprestatieafspraken, die in december 2020 zijn getekend met de woningbouwcorporaties. Afgesproken is aan welke thema’s we in de komende jaren werken en op welke wijze. Er is altijd ruimte voor tussentijdse aanpassingen als maatschappelijke ontwikkelingen of ontwikkelingen op de woningmarkt daar aanleiding voor geven. We hebben zes thema’s uitgewerkt:

• Beschikbaarheid: zorgen voor meer beschikbare woningen voor de doelgroep.
• Toekomstgeschiktheid: stimuleren van het zo lang mogelijk zelfstandig wonen.
• Passendheid: zorgen voor passende huisvesting voor bijzondere doelgroepen.
• Leefbaarheid: verbeteren van de leefbaarheid in buurten.
• Duurzaamheid: blijven werken aan het verduurzamen van de sociale huurwoningvoorraad, onder meer op gebied van energie en klimaatadaptatie
• Betaalbaarheid: inzet voor betaalbaar wonen voor iedereen.

Binnen de thema’s zijn concrete afspraken gemaakt over inzicht, visie en uitvoering met daarbij welke partij aan zet is en een termijn waarop wordt gericht voor realisatie. Naast de samenwerking met de woningbouwcorporaties wordt met nog veel meer partijen samengewerkt aan leefbare, toekomstgeschikte, duurzame wijken. Meer daarover is o.a. te vinden in programma 5. Zuinig op ons klimaat.

Door de inzet van onder meer energieloket Brabant Woont Slim, de gemeentelijke duurzaamheidslening, de in 2021 gestarte verzilverlening en beschikbare subsidies zoals de Regeling Reductie Energiegebruik (RRE) en de Regeling Reductie Energiegebruik Woningen (RREW) stimuleren we daarnaast ook huurders en particuliere woningbezitters om energie te besparen en om hun woning energiezuiniger te maken. De gemeente stimuleert en informeert bewoners over energiebesparing middels de campagne Oss Schakelt Door.

Wonen, welzijn en zorg
Steeds meer mensen met een zorgbehoefte wonen langer dan vroeger zelfstandig thuis. Vooral ouderen wonen steeds langer zelfstandig én willen dat vaak ook. Wij willen hen hiertoe zo goed mogelijk in staat stellen. Daarom zoeken we naar mogelijkheden om bestaande woningen (toekomst)geschikter te maken, faciliteren we woon-zorginitiatieven en zetten we bij nieuwe woningbouwplannen meer in op levensloopbestendig bouwen. In 2021 stellen we samen met relevante (markt)partijen een visie (en gebiedsanalyse) op Wonen, Welzijn en Zorg op, met aandacht voor langer zelfstandig thuis wonen (met zorg of begeleiding). Niet alleen moeten we zorgen voor goede zorgvoorzieningen. Ook moeten we kijken hoe een goed sociaal evenwicht in de buurt behouden blijft. Een gedifferentieerde woningvoorraad op het niveau van de buurt en kern is hiervoor van  belang. Zo maakt wonen onderdeel uit van de integrale wijkaanpak in Schadewijk.

Tenslotte zorgen we samen met de corporaties en andere partijen voor huisvesting van specifieke doelgroepen. Zo wordt gestart met de daadwerkelijke realisatie van woonwagens aan de Brasem. De vraag naar huisvesting voor arbeidsmigranten zal ook de komende jaren groot zijn. Zorgen voor passende huisvesting blijft een aandachtspunt en om daar werk van te maken wordt vanaf medio 2020 gewerkt aan uitvoering van de bestuursopdracht Arbeidsmigratie. Dit leidt tot concrete resultaten in 2021 en 2022, waaronder een integraal beleidskader voor huisvesting van arbeidsmigranten en tot beleid om overlast en overbewoning aan te pakken.

De richting is verkend
In de afgelopen jaren hebben we op de verschillende deelonderwerpen de richting voor vitalisering van ons buitengebied verkend. We hebben dat in zorgvuldig overleg gedaan met belanghebbenden, belangenorganisaties en de gemeenteraad. Tegelijkertijd hebben we daarbij aangegeven hoe we onze rol zien, mede in relatie tot het veld. In uitvoeringsprogramma’s hebben we aangegeven hoe en wanneer wij denken daaraan invulling te geven. Dit vraagt meer middelen en mankracht dan waarover we beschikken. Het alternatief is dat we zo nodig onze ambitie aanpassen aan onze mogelijkheden.

Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied
In de Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied brengen we deze onderwerpen en andere die spelen, samen binnen het grotere geheel van het totale buitengebied. Deze gebiedsvisie is de eerste van de drie deelvisies die later dit jaar worden samengesmeed tot de Omgevingsvisie voor onze gehele gemeente. Daarmee staat de koers naar een integrale aanpak om te komen tot een vitaal buitengebied in de steigers.

Waterveiligheidsprojecten
Het project Meanderende Maas gaat op weg naar de uitvoeringsfase die naar verwachting in 2023 start en tot 2028 loopt. Vooruitlopend daarop wordt dit jaar gestart met de werkzaamheden voor de meander Diemen-Deden. Naderende uitvoering roept reacties op zoals ten aanzien van het verkeer op dijk en de kademuur in Ravenstein. Het dijkenproject Ravenstein-Cuijk wordt verder uitgewerkt. En mogelijk start een nieuw traject voor Lith – Bokhoven.

Transitie van de landbouw
De transitie van de landbouw is een veelbesproken onderwerp op Rijks- en Provincieniveau. Wij verwachten nieuwe keuzes met consequenties voor gemeenten. Ons beleidskader wordt gevormd door met name het Bestemmingsplan Buitengebied, de ‘Visie op de toekomst van de landbouw in Oss’, het “Beleid voor vrijkomende agrarische Bedrijven en bedrijfsbebouwing” en komt met andere opgaven samen in de Gebiedsvisie Vitaal Buitengebied. De transitie is primair aan de sector zelf maar vraagt adequate begeleiding en ondersteuning door de overheid. Daarover zijn wij in gesprek met de sector. Van het totale Osse grondgebruik is 68% voor landbouw. Dat betekent dat de agrarische sector een belangrijke rol speelt in de opgaven voor klimaat (energie, water, bodem en lucht) en biodiversiteit (zie programma 5).
De uitvoering van de visie brengt een capaciteitsvraagstuk met zich mee, met name als de verwachtingen met betrekking tot stoppende agrariërs uitkomen.

Recreatie & toerisme
Sinds eind 2020 werken we vanuit onze nieuwe visie op recreatie & toerisme aan het versterken van de infrastructuur. Met de COVID19 crisis is dit èn wenselijk voor herstel van de sector èn voor het accommoderen van de toegenomen vraag naar ontspanning, recreatie en toerisme in eigen omgeving. De aandacht voor routes staat daarin centraal. Daar werken we ook in regionaal verband aan. We zijn samen met onze stakeholders de campagne “Bij ons om de hoek” gestart, die ook in 2022 doorloopt. Met vijf andere gemeenten rondom de Maas verkennen we een nieuwe regionale samenwerking, die hopelijk meerjarig vorm krijgt. Daarnaast faciliteren we, waar dat kan, initiatieven om het aanbod van aansprekende R&T-voorzieningen te versterken zoals de Lithse Ham, Jachthaven de Groot, de Bierbrouwerij Oijen, Alle Straaten en Hoessenbosch.

Maashorst
Dit jaar wordt de nieuwe koers voor de Maashorst concreet waarover al lang wordt gesproken. Doel daarvan is dat de organisatie beter afgestemd wordt op de verschillende ambities van de deelnemende gemeenten, Staatsbosbeheer en Waterschap. Daarmee wordt de samenwerking in Maashorst-verband anders. Die houdt voor Oss in dat we gemeenschappelijke activiteiten inkopen via een dienstverleningsovereenkomst bij de nieuw te vormen fusiegemeente Uden-Landerd, die in haar nieuwe organisatie een programma-organisatie voor de Maashorst opzet. Wij richten ons nadrukkelijker op de ontwikkeling van Herperduin via drie hoofdsporen:

• verbetering van de natuurkwaliteiten doorzetten;
• benutten van kansen voor recreatie & toerisme rondom Herperduin, zoals mogelijk een recreatieve poort bij Hoessenbosch;
• Herperduin meer verbinden met de Maas qua recreatie en natuur.

De natuureducatie maken we tot onderdeel van een nieuwe aanpak van onze eigen educatie-inspanningen gericht op de awareness en kennis van de klimaatverandering in bredere zin.

Erfgoed
We hebben de afgelopen jaren samen met het erfgoedveld hard gewerkt om het erfgoed naar een hoger niveau te tillen. Onder het motto “ Toekomst voor O(n)ss erfgoed. Om zuinig en trots op te zijn en om door te vertellen” zijn veel mooie initiatieven genomen en activiteiten opgezet. Erfgoed leeft in onze gemeente, wat tot uitdrukking komt in allerlei activiteiten en initiatieven waar eigenaren, het erfgoedveld, het Stadsarchief en wij aan werken. Om goed onze rol en inzet te kunnen beoordelen, hebben we een actueel en toekomstgericht beleidskader nodig. Dit bespreken we later dit jaar met de gemeenteraad om de uitkomst vervolgens te vertalen naar een uitvoeringsprogramma.

Realistische ambitie
We zien veel mooie initiatieven in het buitengebied die we zo goed mogelijk ondersteunen. Daar spelen wij op in, ook proactief. Dit past in de aanpak zoals wij die voor de eerstkomende jaren zien. Binnen de gestelde kaders willen wij zorgen dat het brede veld van stakeholders de gewenste richting op beweegt. Door te stimuleren, te faciliteren, te begeleiden en waar nodig bij te sturen. Vanuit het besef dat wij naast de ruimtelijke en toezichtstaak maar beperkt over knoppen beschikken voor directe sturing.
Naast de basis op orde brengen, willen we ruimte en ondersteuning geven aan innovaties en ontwikkelingen die ons buitengebied vitaler maken o.m. door het benutten van koppelkansen.
Feit is dat er veel uitdagingen op het ruimtelijke domein afkomen, met name ook in de back office-afdelingen, die strijden om voorrang. De integrale afweging in de begroting zal duidelijk maken in hoeverre de ambitie realistisch is dan wel moet worden afgeschaald en aangepast aan de beschikbare middelen en mankracht.

Werken volgens de Omgevingswet
In 2022 wordt de Omgevingswet van kracht. De invoeringsdatum is nogmaals uitgesteld tot 1 juli 2022. Onze planning voor de invoering blijft hetzelfde, het geeft ons wel wat ruimte aan de achterkant voor onverwachte zaken. We gaan in 2022 starten met het werken volgens de Omgevingswet. Dit heeft vooral consequenties voor de vergunningverlening en de bestemmingsplanprodecures. In 2021 ronden we de voorbereidingen daarvoor af. Dat doen we door het door de gemeenteraad vastgestelde programmaplan uit te voeren. Daarvoor werken we aan het verder opleiden van de medewerkers, verdere implementatie van de benodigde software en werkprocessen en voorbereiding van de keuzes die we vooral over de inrichting van het omgevingsplan moeten maken.

Meer ruimte voor initiatieven
De belangrijkste ambitie is om meer ruimte te bieden aan ontwikkelingen en aan initiatieven van inwoners en bedrijven. Daarvoor is het nodig het beleid en de plannen te herzien. Na afronding van de gebiedsvisies begin 2022 brengen we de gebiedsvisies samen in een omgevingsvisie. De omgevingsvisie biedt ruimte aan ontwikkelingen en geeft aan waar we ruimte geven en waar we waarden willen beschermen.
In het omgevingsplan nemen we regels op waarmee we uitvoering geven aan de omgevingsvisie. We hebben tot 2030 de tijd om onze huidige regels om te zetten in nieuwe omgevingsplanregels. In oktober 2021 zal de gemeenteraad beslissen hoe en in welk tempo we dit gaan doen.
Ook in de vergunningverlening maken we de omslag van 'nee tenzij' naar 'ja mits'. We zijn hiermee goed op weg en werken steeds meer vanuit de bedoeling. We gaan verder met de ontwikkeling van de intaketafel, waar nieuwe initiatieven als eerste vanuit wenselijkheid en mogelijkheden worden beoordeeld.

Financiële gevolgen in beeld
Op dit moment hebben we nog onvoldoende inzicht in de financiële gevolgen van de Omgevingswet. De landelijke overheid gaat er nog steeds van uit dat gemeenten in de uitvoering een voordeel gaan hebben en de invoeringskosten kunnen terugverdienen. Maar dit is ook sterk afhankelijk van keuzes die gemeenten zelf maken. Bijvoorbeeld:

• Als we snel een omgevingsplan conform de Omgevingswet willen maken, zal dit extra capaciteit en dus middelen vragen. Wanneer we de volle periode tot 2030 benutten kan er meer binnen de reguliere formatie en zullen de kosten lager zijn.
• Ook de manieren van regelen die we kiezen in ons omgevingsplan hebben rechtstreeks gevolgen, bijvoorbeeld voor de legesinkomsten en de benodigde (juridische) capaciteit op het gebied van vergunningen, toezicht en handhaving.

In Oss maken we de belangrijkste keuzes in het najaar van 2021. We zullen daarbij ook een inschatting maken van de financiële consequenties in de periode na invoering van de Omgevingswet.
Overigens zullen de financiële effecten niet direct volledig zichtbaar zijn. We passen onze regels stapsgewijs aan en daardoor zullen ook gevolgen in het werk en de kosten en baten gefaseerd worden.